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Loi Pinel : faut-il investir ?

Image tirée du film The Mask, le représentant avec un éventail de billets.

Crédit image : The Mask par Chuck Russell, 1994

Depuis plus d’un siècle, des dispositifs de défiscalisation sont mis en place par le gouvernement Français, permettant aux ménages de réduire le montant de leurs impôts. Ce n’est pas une nouveauté : il peut parfois sembler compliqué de comprendre l’évolution des mesures prises par les représentants de l’Etat lorsque le gouvernement est remodelé, ou que certaines modifications sont apportées à la loi.

C’est par exemple le cas avec le premier dispositif d’incitation à l’investissement immobilier locatif dans le neuf : la loi Méhaignerie de 1986, devenue Scellier en 2009, puis Duflot en 2014 et finalement Pinel en 2015…

À terme et en dépit du fait que les modifications apportées à ces lois au fil du temps étaient minimes, tout porte à croire que ce besoin indispensable de changement nominatif transformera cette loi Pinel en loi Mézard en 2018. Pas étonnant qu’après tout cela, les français finissent par perdre le Nord.

 

1 - La loi Pinel : définition

Suite à la forte demande locative, cette loi est mise en place dans le but de relancer la construction de logements performants, en incitant le contribuable à investir dans un logement neuf en échange d’un avantage fiscal. Pour faire court, la loi actuelle Pinel permet une réduction sur ses impôts, après l’achat d’un bien immobilier neuf mis en location. Bien entendu, ce n’est pas si simple.

Quelques conditions - relativement nombreuses cela-dit - sont à remplir afin de bénéficier des avantages fiscaux d’un investissement en Pinel :

 

conditions d'achat Loi Pinel

  1. La date butoire pour prétendre à une défiscalisation Pinel était le 31 décembre dernier

  2. Le logement doit être réglementé et appartenir à la catégorie  BBC ou RT2012.

  3. La zone est limitée : le Zonage Pinel correspond à 5 zones géographiques.  

  4. La durée du bail doit être de 6, 9 ou 12 ans.  

  5. Le plafond des loyers et les ressources locataire sont déjà déterminées.

  6. Il existe une limite pour investir : seulement 2 fois par ans pour 300 000 euros par investissement et 5 500 euros/m2.

 

2 - Quels avantages sont promis par l’investissement en Pinel ? 

Passons maintenant au plus important : de quels avantages fiscaux peut bénéficier le propriétaire d’un logement Pinel ?

Tout dépend en réalité de la durée de location que vous choisirez. Il s’agit d’une réduction d’impôt proportionnelle au prix d’achat du logement.

Avantages loi Pinel

Crédit Image : www.loi-pinel-info.org

Par exemple pour une acquisition d’un montant de 300 000 €, le propriétaire bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt de :

12 % du prix d’achat pour une location sur 6 ans = 36 000 €.

18 % du prix d’achat pour une location sur 9 ans = 54 000 €.

21 % du prix d’achat pour une location sur 12 ans = 63 000 €.

Le premier avantage d’un investissement en Pinel, c’est d’abord la possibilité de placer son argent et devenir propriétaire. Concrètement, la loi Pinel promet aux propriétaires un remboursement de l’emprunt grâce à cette défiscalisation et au loyer du locataire - et la création d’une plus-value au moment de la revente. En plus de cela, vous avez la possibilité de louer le logement à vos proches.
 

défiscalisation Loi Pinel

Crédit image : Pinel Strasbourg

Ces avantages semblent intéressants. Mais se lancer dans l’achat d’un logement en Pinel nécessite une réelle connaissance des contraintes de cette loi, et des mauvaises surprises pouvant découler des conditions précédemment citées.

3 - Gare aux mauvaises surprises

Pour commencer, l’achat d’un bien neuf (répondant donc à des normes environnementales ) est plus cher que la moyenne du marché. Si vous ne trouvez pas de locataire dans les douze mois suivant l’achat, non seulement vous ne percevez pas de loyer, mais vous perdez l’avantage fiscal.

S’ajoute à cela le fait que vous devrez louer votre logement à des locataires dont les revenus sont plafonnés, et leur imposer un loyer plafonné lui aussi. Il s’agit approximativement de louer moins cher que le marché, à des locataires moins solvables.

Ensuite, pour bénéficier des avantages fiscaux de cette loi, il faut payer des impôts. Perte d’emploi, expatriation et baisse de revenus ne font pas bon ménage avec ce dispositif. Cerise sur le gâteau, la réduction d’impôt est compensée par une surimposition du loyer. Les loyers perçus dans le cadre de cet investissement sont imposés comme des revenus fonciers, avec peu de charges déductibles.

Finalement, à la fin du bail imposé au locataire, si vous souhaitez revendre votre bien, soyez conscient que de nombreux logements Pinel seront mis en vente en même temps sur le marché. Votre bien pourrait même valoir moins cher qu’à l’achat : certaines villes imposées par ce dispositif ne sont pas les plus recherchées par les ménages, et certaines autres ne seraient pas avantageuses, dans la mesure où la moyenne du loyer au m2 y est très différente du loyer imposé par le dispositif.

Il s’agit moins d’une question de logique que d’une question de flair : la chance jouant beaucoup sur les bénéfices relatifs à votre investissement. La loi Pinel a ses avantages mais les modalités relatives à son application sont nombreuses, compliquées et beaucoup de professionnels appellent à la vigilance des investisseurs : certains ayant déjà fait les frais d’arnaques à la défiscalisation.

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