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Ecologie

Comment les normes sur la transition énergétique génèrent des bâtiments obsolètes ?

Photo d'un ours polaire qui se cache le visage

Crédit image : Info Magazine

Aussi solides et imposants qu’ils puissent être  les bâtiments trouvent eux aussi le chemin de l’obsolescence.

L’évolution des besoins et les nouveaux modes de travail réduisent la durée de vie de nos logements : de nouvelles normes et réglementations d’aspects écologiques et sociologiques mettent certains bâtiments sur le banc de touche.

Dans une société ou la pérennité et l’innovation ne vont pas de pair, mais où l’instantanéité et le respect de l’environnement sont maîtres du jeu, comment se manifeste l’obsolescence immobilière ?

 

1 - L’obsolescence à tous les niveaux

Le terme “obsolète” signifie que le produit en question est dépassé, qu’il perd une partie de sa valeur en raison d’évolutions ou de tendances, même s’il est en parfait état de fonctionnement.

Le professeur Jean Carassus, approuvant les idées de l’économiste Rifkin, classe l’obsolescence immobilière en 6 catégories qui gravitent autour du rapport triangulaire offre/demande/innovation.

Les catégories de l'obsolescence immobilière

Crédit image : La revue de l’IEIF N°81 - 3e TRIMESTRE 2017

Finalement, en plein dans la troisième révolution industrielle, (après l’utilisation massive du charbon puis celle du pétrole) existant grâce à la mutation numérique et la transition vers les énergies renouvelables, l’obsolescence de l’immobilier est avant tout énergétique. La « durée de vie » d’un bâtiment ne dépend donc plus tellement de sa date de construction, mais plutôt de sa consommation d’énergie.

Et c’est à cette obsolescence que nous allons nous intéresser particulièrement.

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE), joint à toute vente ou location immobilière, évalue la consommation d’eau chaude sanitaire, d’énergie pour le chauffage, la climatisation et la quantité de gaz à effet de serre émise par un logement. Par ailleurs, ce diagnostic est de plus en plus utilisés pour fixer la valeur d’un logement.

En France, parmi les résidences principales du parc privé français, il y a actuellement quelques 7,4 millions de « passoires énergétiques » ; c’est-à-dire des logements particulièrement énergivores possédant une étiquette énergie F ou G. D’après SeLoger, ces dernier se vendent 18% moins cher.

diagnostic performance energetique

Outre l’impact négatif sur l’environnement, l’immobilier à forte empreinte carbone entraîne un risque financier croissant. Selon l’Ademe, 5 millions de ménages modestes (locataires ou propriétaires) sont en situation de précarité énergétique (ils ne peuvent plus se chauffer correctement ou payer leurs factures d’énergie).

C’est donc un réel problème économique, social et écologique, que certaines lois et réglementations tentent de contrer. Un travail titanesque qui s’étend sur de nombreuses années.

 

2 - Transition énergétique et réglementation thermique

Pour préciser les choses, il faut savoir que l’un des secteurs auquel il faut "s'attaquer" pour lutter contre le réchauffement climatique est le bâtiment il représente à lui seul 43% des consommations énergétiques nationales et 25% des émissions de CO2.

« Par la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte, la France s’est engagée à réduire ses émissions de gaz à effet de serre de 40 % entre 1990 et 2030 et à les diviser par quatre à l’horizon 2050. » Philippe Pelletier, Avocat, Président du Plan Bâtiment Durable.

La France tend à instaurer un modèle énergétique durable face aux impératifs de la protection de l’environnement, l’épuisement des ressources et l’évolution des prix. Cela passe par un renforcement de son indépendance énergétique et une forte réduction de sa consommation d’énergie et  de ses émissions de CO2.  

Pour réussir à tenir ces engagements, les lois Grenelle 1 et 2 et la loi sur la transition énergétique pour la croissance verte furent misent en place dès 2009.

Leurs objectifs ? Créer des bâtiments neufs produisant plus d’énergie qu’ils n’en consomment à partir de 2020, et augmenter au plus tôt et sur une longue durée la rénovation énergétique des bâtiments existants.

Crédit image : Schéma de la consommation d’énergie d’une maison labellisée BEPOS  - ProjetVert

La France tend à disposer d’un parc immobilier dont tous les bâtiments seraient construits ou rénovés en fonction des Réglementations Thermiques 2012 (RT2012) d’ici 2030.

réglementations thermiques immobilier

Crédit image : Cardea Concept

Ces normes existent pour influer sur la création de Bâtiments Basse Consommation (BBC) ou, à l’avenir, les Bâtiments à Énergie Positive (BEPOS), suite à la mise en place de la RT2020, qui imposera que la production d’énergie soit supérieure à la consommation. La dépense devra donc être inférieure à 0 kWh/m²/an, notamment grâce à :

  • Une ventilation avec la récupération de chaleur sur l’air vicié

  • Une isolation thermique renforcée

  • Une captation efficace de l’énergie solaire de façon passive

  • Des fenêtres de haute qualité

  • La récupération des eaux pluviales

  • La limitation des consommations énergétiques des appareils ménagers

  • La limitation des consommations énergétiques des appareils électroniques (ordinateurs, téléviseurs, réfrigérateurs)

Bilan Bepos

Crédit image : Screenshot vidéo CSTB

Dans la loi relative à la transition énergétique, on trouve une partie « Mieux rénover les bâtiments pour économiser l’énergie, faire baisser les factures et créer des emplois » Avec entre-autres les objectifs suivants : 

  • Rénover énergétiquement 500 000 logements par an à compter de 2017, dont au moins la moitié est occupée par des ménages aux revenus modestes, pour baisser de 15 % la précarité énergétique d'ici 2020.

  • Rénover énergétiquement tous les bâtiments privés résidentiels ayant une étiquette énergie F ou G avant 2025.

  • Faire preuve d’exemplarité énergétique (étiquette énergie A, B ou C) avec les constructions d’établissements publics ou de collectivités territoriales.

  • Créer un référentiel d’économie d’énergie minimale à respecter, pour mettre en place un système de bonus ou de pénalités en fonction de la performance énergétique des biens.

"Mais au rythme actuel, de 288.000 rénovations par an, seules 50.000 passoires sont traitées et seulement 20.000 d'entre elles hébergent des ménages en précarité énergétique…" déplore Sabine Bardaune, consultante Energie & utilities chez Sia Partners.

Ce n’est pas faute d’avoir essayé. 

Ce qui est certain, c’est que l’obsolescence de quelques bâtiments arrivera plus vite que prévu. Les nouveaux arrivants sur le marché, qui respectent scrupuleusement les réglementations thermiques de 2012, s’avéreront certainement obsolètes d’ici peu, face à l’émergence des bâtiments BEPOS.

L’évolution constante des normes de réglementations en vue de la dissolution des passoires énergétiques ne seraient-elle pas, paradoxalement, la cause d’une obsolescence prématurée ?

« Au lieu d’introduire dès maintenant, et à coût maîtrisé, les méthodes constructives 2020, nous continuons à jongler avec des modes constructifs en partie dépassés techniquement et ce jusqu’au dernier moment. » déclare Paul-Etienne Davier, gérant et fondateur d'AI Environnement. « Le Bâtiment à énergie positive va doper le phénomène d’obsolescence d’origine réglementaire, mais également architecturale, technique, économique et sociologique ».

L'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe) et le Plan Bâtiment Durable ont récemment lancé un appel à expérimenter des idées "innovantes" pour la rénovation énergétique des logements privés. Finalement, dans un contexte en pleine mutation, où les normes environnementales et la modification des usages accélèrent l’obsolescence des bâtiments, réinventer l’immobilier n’est plus une option mais une nécessité : l’ère du bâtiment durable prend donc racine dès maintenant.

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